2014年8月28日 星期四
2014年6月21日 星期六
林口三峽淡水前4月房價漲近1成 525全民
林口三峽淡水前4月房價漲近1成 525全民
推案量大的林口、三峽、淡水等區，雖然交易量縮，但今年前4月房價漲幅約9.5%，約等同北市蛋黃五區的9.6%。
2014年上半年房市交易量縮，其中推案量大的林口、三峽、淡水更被點名為房貸高風險區，銀行放貸成數下降0.5至1成，利率也自2.2%至2.4%起跳，比台北市高出0.15至0.25個百分點。這三區被限制放貸的蛋白區漲跌，一向是具指標性的房市風向球。
優美地產企研室經理葉立敏表示，一般而言房市反轉會先由指標性的蛋殼、蛋白區價量嗅出端倪，目前房市交易量縮原因除了政府打房，銀行緊縮放貸，更大的原因是民眾期待房價下修。
但內政部公布至103年4月的實價揭露顯示，蛋白區的林三淡三區價格非但沒下修，還平均增加9.5%；對照北市蛋黃區域的信義、大安、中正、松山、中山等五區房價平均增加9.6%，僅較蛋白區增加0.1個百分點，增幅相同，但房價天壤之別。
葉立敏指出，蛋黃五區住宅均價每坪新台幣76萬元，林三淡三區均價僅21.8萬元，推案量大的區域卻與精華區增幅一樣，顯示目前市場資金充沛，自住與置產買盤的剛性需求支撐力強。
交易量方面，根據公布至103年5月的買賣移轉棟數顯示，102年前5月林三淡總計移轉7135棟，今年同期三區總計為4902棟，年減31.4%。其中林口區年度交易棟數量縮5成，淡水區減少20%、三峽區年減23.3%。
葉立敏說，蛋白區價格增幅最多的林口為交易量縮最多的區域。103年首季住宅均價每坪22.7萬元，年增11.8%，價漲量縮的原因在於林口話題性最多，交通建設紛紛到位，A9捷運站周邊的家樂福商圈一直是交易熱區，從101年到102年交易量增顯著，價格漲幅也大。
102年三峽區住宅均價仍為1字頭，103年首季已達每坪20.4萬元，增幅10.9%。三峽隨著台北大學人口進駐帶動生活機能，購屋租屋都有穩定的供需，逐漸舒緩推案量的賣壓。
淡水交通建設持續發酵，淡水輕軌、快速道路、淡江大橋等利多，加上淡海新市鎮的開發案，腹地是信義計畫區的10餘倍，雖然還需要時間等待，但2字頭房價依然吸引台北人，主要是淡水購屋族仍以自住居多，大樓行情每坪約25萬元，優質建案成交價甚至落到30萬元。
2014年5月22日 星期四
525全民配屋網專家教房屋貸款條件是什麼
525全民配屋網專家教房屋貸款條件是什麼?
產權證的房屋，可以正常辦理過戶;其次，房齡超過20年的房屋一般不得貸款，(個別區域房屋除外)。第三，貸款人要有足夠穩定的收入(需要開具收入證明)。 貸款購房者的經濟收入條件：一般要求貸款者月收入是每月還款額的2倍以上，且除去月還款，每月可支配收入不低於800元。 可供大家選擇的貸款業務品種主要有以下三種： 1、公積金
個人住房貸款：按時足額繳存住房公積金的個人，在本人工作單位所在地購買建造各類型住房時，銀行(五大國有銀行現均可辦理，其他銀行能否辦理請諮詢要辦理銀行)接受住房公積金管理中心委託向借款人提供的公積金個人住房貸款。 產品優點：貸款利率低，期限長，緩解借款人的還款壓力。 申請條件：申請住房公積金貸款必須符合當地住房公積金管理部門有關住房公積金貸款的規定。應具備的基本條件為： (1)有合法的身份;(2)按時足額繳存住房公積金;(3)有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;(4)有合法有效的購買、大修
全國註冊建築師、建造師考試
備考資料 歷年真題 考試心得 模擬試題
住房的合同、協議以及其他證明檔;(5)有規定的最低額度以上的自籌資金，並保證用於支付所購住房的首付款;(6)有符合要求的資產進行抵押或質押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;(7)符合當地住房公積金管理部門規定的其他借款條件。 貸款利率：按照中國人民銀行規定的個人住房公積金貸款利率執行，目前執行利率情況是：貸款期限5年以下(含5年)的：貸款年利率為4.5%;貸款期限5年以上(不含5年)的：貸款年利率為4.59%。 還款方式：借款期限在1年(含1年)以內的，採用到期一次還本付息方法，借款期限在1年以上的，採用等額本息還款法、等額本金還款法和當地住房公積金管理部門認可的其他還款方式。 2、個人住房組合貸款：個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、大修各類型住房時，建設銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和按揭貸款而形成的特定貸款組合。 貸款條件：申請中國建設銀行個人住房組合貸款必須同時符合住房公積金管理部門有關公積金貸款的規定和建設銀行有關自營性個人住房貸款的規定。 應具備的基本條件為：(1)有合法的身份;(2)按時足額繳存住房公積金的職工，且連續繳存1年以上;(3)有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;(4)有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明檔;(5)有所購(大修)住房全部價款20%以上的自籌資金，並保證用於支付所購(大修)住房的首付款;(6)
有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;(7)符合當地公積金管理部門規定的借款條件;(8)貸款行規定的其他條件。 3、個人住房商業貸款：個人住房貸款是建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內城鎮購買、建造、大修各類型住房的自然人發放的貸款。即通常所稱"個人住房按揭貸款。 貸款條件：借款人必須同時具備下列條件：(1)有合法的身份;(2)有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;(3)有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明檔;(4)有所購(大修)住房全部價款20%以上的自籌資金，並保證用於支付所購(大修)住 房的首付款;(5)有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;(6)貸款行規定的其他條件。 貸款利率：貸款利率執行商業性貸款利率，上限放開，實行下限管理，下限利率水準各銀行有所不同，一般為相應期限檔次貸款基準利率的0.85～0.9倍。確定了房屋的貸款金額，怎樣的貸款方式更適合呢?為此，石家莊順馳為您介紹現行的貸款及還款方式以供大家參考。 貸款及還款方式： 1、等額本息還款
這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為貸款人，每個月還款金額固定操作相對簡單。收入處於穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務員、教師等職業屬於收入和工作機會相對穩定的群體，很適合這種還款方式。但是前期還款中利息多、本金少。相對於其他貸款方式，利息總額較多。 舉例來說，假設需要向銀行貸款20萬元，還款年限為15年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息貸款，每個月大約還1707元。初始的兩三年，1707元中大約60%以上是歸還銀行的利息部分。 2、等額本金還款 所謂等額本金還款，即貸款人每個月償還相同的本金，同時付清上兩次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔逐漸減輕。這種貸款適合那些收入較高或收入不穩定的人群。 舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨後，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。 3、一次還本付息
此前，銀行對這種還款方式的規定是，貸款期限在一年(含一年)以下的，實行到期一次還清本息。該方式銀行審批嚴格，一般只對小額短期貸款開放。 這種還款方式，操作很簡單，但是，適應的人群面比較窄，適合一年內有大額還款，且資金規劃比較細緻的人群。 4、按期付息還本 貸款人通過和銀行協商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間期限。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是貸款人自己的收入狀況，集中幾個月一起還。這個方式適用于收入不穩定人群，每個月收入情況不穩定，把一個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現滯納的情況。 從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。例如，15年期，20萬元貸款，採用等額本息還款，每月還款額為1707元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每兩個月還3414元。 5、本金歸還計畫 貸款人與銀行協商，每次本金還款不少於1萬元，且金額是整萬或整仟，兩次還款間隔不超過1年，利息可以按月或按季度歸還。此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，如自由職業者每月沒有固定收入，但是每完成一項工作都會有一筆大額收入，就比較適合這種貸款方式。 這是等額本金還款的變體。舉例來說，20萬元貸款，15年期，採用等額本金還款，首個月本金為1111元左右，利息為918元。貸
款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數目遞減。按照規定，貸款人最少一次要還10個月的本金，為11110元，超過1萬元的限制。下一次還本金不能超過一年時限。 6、等額遞增和等額遞減 這兩種還款方式，沒有本質上的差異。它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割期限中，還款方式等同於等額本息。區別在於，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是，已經預期到未來會逐步增加的人群。相反，如果預計到收入將減少，或者目前經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。 以貸款10萬，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那麼這10年期間每個月還款金額就是1085.76元。如果選擇等額遞增還款，假設把10年時間分成等分的5個階段，那麼第一個兩年內可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年需要還1300多元每月，隨後，每兩年遞減200元，直到最後一個兩年減至每個月700多元。
小編在網路上看到「525全民配屋網」幾則負面新聞，經了解後並非所有皆是免頭款購屋，也有低自備款的情形，媒體新聞或許部分是斷章取義，而「525全民配屋網」表明此專案是需要符合條件；民眾若有需求應自行瞭解求證。
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2014年5月14日 星期三
王菲疑大理買房 與趙薇當鄰居
王菲疑大理買房 與趙薇當鄰居
今日上午王菲在微博放上了幾張從房內拍攝的窗外風景圖，有眼尖的網友發現，窗外的美景似為大理雙廊。立即引發外界猜測，王菲已在大理購置別墅。
從王菲PO出的圖片可以看出，牆上還有打洞留下的痕跡，建築材料也是隨意堆放，但從圖片拍攝到的房子外觀一角仍可以看出此房為獨棟別墅，且依山傍水，景色十分之優美。而從王菲公布的圖片也可以看出，天后對此房甚為滿意，從圖片中都可以感受到天后的好心情。
而對於王菲疑在大理置房這一行為，網友均表示羡慕嫉妒恨，更有許多網友表示要去雲南與天后偶遇，網友更表示：「待我賣了各種器官與你做鄰居。」據悉，趙薇等不少明星都在雙廊買房做別墅，看來王菲也將與好姊妹在那裡做了鄰居。
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百萬限額難堵消費貸款買房漏洞
百萬限額難堵消費貸款買房漏洞
北京銀監局規定消費貸款發放金額不超100萬、期限不超10年，禁止用於買房、投資
房貸收緊，想利用消費貸漏洞買房的人估計願望要落空了。北京銀監局近日發佈通知指出，個別銀行個人消費貸款存在制度內容規範不夠審慎，金額及時間段明顯與日常消費屬性不匹配，要求原則上個人綜合消費貸款發放金額不超過100萬元、期限10年以內，用途不得用於購房、投資等非消費領域。
據瞭解，此前北京銀監局並無硬性規定消費性貸款最高額度。一般來說，抵押性消費性貸款金額由抵押物的價值來決定，國有銀行最高消費貸款額一般為抵押房屋價格60%，股份制商業銀行一般為70%左右。而個人信用貸款則需要個人工資收入證明，貸款的每月還款額度一般不能超過當月收入的50%。
案例
消費貸款申請變難
在通知下發之前，某大型央企的工程師小丁就已經感受到來自監管層面的動作。早在去年3月，小丁就通過申請無抵押的消費性貸款成功申請到20萬元貸款，為期一年，貸款利率為6.5%。然而就在今年4月底，小丁再次來到上次申請貸款的銀行，卻被告知無法辦理。“我找了幾家銀行都不再提供這一利率的消費性貸款服務，只有一家股份制商業銀行還可以進行貸款，但是排隊需要排上3個月，幾乎和貸不著一樣。”
小丁告訴記者，他申請貸款的目的不是為了購買消費，而是為了進行投資。“我有朋友有一個不錯的投資項目，利息很高，但是我手頭沒有那麼多現金，而如果走個人經營性貸款的話，項目當地的利率在9%，實在太高，不如通過消費性貸款。”小丁還對記者表示，這一做法在他們部門很常見。
北京市薪平律師事務所合伙人律師王碩告訴記者，個人消費貸款是商業銀行開辦的用於個人消費而非經營目的的貸款。其用途範圍包括旅遊、留學、裝修、購買傢具、汽車、電器或者奢侈品等消費方式，一般採取信用、抵押、質押擔保或保證方式。對於消費類信貸的去向，銀行要求貸款人提交消費憑證的方式來驗證。
當記者問到銀行是否對貸款用途做出監管時，小丁表示，貸後沒有任何監管措施。“因為我們是大型央企，公司信譽度好，銀行只需要我們提供收入證明和公司的工作證還有身份證就可以，3天內款項就到賬了。”
新政
要求實地調查加強貸後檢查
雖然銀監會早在去年底就曾下發一份名為《個人消費貸款領域風險提示的通知》，其中明令要求個人消費貸款不得用於非消費用途。但是在房貸政策不斷收緊、各種理財手段不斷創新的情況下，將消費性貸款用作投資購房並非什麼新鮮事。
在京生活的外企白領江女士告訴記者，自己打算把在家鄉的父母接到北京來，現有的70平米房子有些小了，有了買二套房的打算，然而手頭的資金離房屋款項還差近35萬元。得知還有消費性貸款後，她以房屋裝修消費貸款的名義向銀行申請貸款，並將首套房屋進行了抵押。江女士通過介紹找到一家投資中介公司，這家中介為其提供正規裝修合同，並從款項中抽取3%的佣金。“是真實的合同、真實的發票、真實的備案，做得很完善，銀行很難從程式上發現問題。”江小姐介紹。
在這次下發的通知中，北京銀監局要求各銀行業金融機構應通過實地調查、賬戶監控、關聯人訪談等方式加強貸後檢查。密切關注金額較大、期限較長的個人綜合消費貸款。一旦出現異常情況，及時採取有效措施，確保信貸資金安全。
一家國有銀行個貸經理對記者表示：“如果只是汽車、裝修等消費品的貸款，對於銀行來說還比較好解決，銀行可以直接將錢打到第三方賬戶。但這還是在個人沒有與中介及經銷商聯合的情況下。除此以外，對於其他需要打入個人賬戶的貸款項目，銀行無法對其用途進行有效監控。”
現狀
消費貸上限普遍高於100萬
記者登錄好貸網查詢發現，北京各銀行提供的個人消費貸款上限普遍高於100萬，在貸款年限上許多也不止10年時間。
記者以150萬、10年作為搜索條件，發現工商銀行一款個人綜合消費貸款額度範圍為30萬元到1000萬元，期限範圍在12到120個月，參考利率為每個月0.65%，放款時間為16個工作日，需要北京城八區的房產進行抵押。但是，這款貸款產品中並未說明消費貸款的具體用途限制。而招商銀行使用房產抵押的個人消費貸款最高金額可達200萬元，最長可貸30年。民生銀行個人綜合消費貸款裝修最高貸款金額也可達到200萬。
王碩向記者表示，如果將個人消費性貸款用於投資或是購房等領域，實際上已經是合同違約行為，需要承擔相應的民事責任。而通過欺騙方式涉及金額在100萬以上、給銀行造成了超過20萬元的損失、多次使用欺騙手段騙取貸款這些情況，都已經屬於“騙取貸款罪”的範疇，將要承擔刑事責任。
風險
消費貸款不良率上升
銀監局上述通知要求銀行完善績效考核機制，嚴格落實信貸管理制度，及時化解風險隱患。但上述股份制商業銀行人士對記者表示，這一要求不太現實。銀行個貸經理現在都有很重的貸款任務，對一些核查後具備風控能力的客戶，一般只需要他們提供一個其他用途的合同及用途證明就可以完成貸款。
記者查詢銀行一季度財報發現，以平安銀行零售貸款項目為例，其中其他貸款不良率為1.12%，為零售貸款項目中不良率最高的一項；其他貸款項目主要由消費貸款組成，包括新一貸、持證抵押消費貸、小額消費貸款等。數據顯示，平安銀行其他貸款不良率同比增加0.22個百分點，為零售貸款項目中不良率上升幅度最大的一項。
建設銀行去年年末個人貸款和墊款項目中，消費貸款的不良率為1.09%，高於個人住房貸款、信用貸款、其他貸款等。去年末工行個人貸款不良率為0.75%，上升了0.16個百分點，個人消費貸款不良餘額上升是主要原因之一。
本版採寫/新京報記者 陳白
(原標題：百萬限額難堵消費貸款買房漏洞)
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買房代償675萬 朱木炎獲全賠
買房代償675萬 朱木炎獲全賠
【聯合報報導】
2014.05.13
前跆拳國手朱木炎三年多前以一千四百萬元向張姓男子購買中古屋後，因對方反悔不賣而鬧上法院，
朱經判決取得房子後，還清償張積欠銀行的六百多萬元貸款，以避免房子遭法拍。台北地院昨天判決
張應還六百多萬元清償款給朱，全案可上訴。
判決指出，朱木炎二○一一年一月間透過仲介向張姓男子購買台北市南京東路一間廿四坪的一樓中古屋
，支付頭期款一百四十萬元後，張男認為房子賣得太便宜而反悔，拒絕交屋，朱木炎控告對方要求履約，最高法院已判決朱木炎勝訴定讞。
雙方打官司期間，張男以每月兩萬元把房子租給第三人林姓男子，履約官司判決確定後，朱木炎到法
院提存一千兩百六十萬元，直到去年四月初才辦妥房屋所有權移轉登記手續，朱成為屋主。
由於張姓男子先前以這間房屋向銀行抵押貸款，積欠銀行貸款六百七十五萬多元未還，朱木炎取得房
屋後，銀行去年五月下旬隨即向台北地院聲請拍賣房子，朱為避免好不容易取得的房屋遭法拍，只好
代償張積欠銀行的全部貸款。
朱木炎不甘買屋波折不斷，控告張姓男子求償違約金及代清償貸款共一千兩百八十九萬多元，台北地
院審理後，認為房屋所有權是經判決移轉，不適用違約規定，只判決張應歸還朱代清償的六百七十五
萬多元。
溫馨提醒：
買房代償675萬 朱木炎獲全賠
【聯合報報導】
2014.05.13
前跆拳國手朱木炎三年多前以一千四百萬元向張姓男子購買中古屋後，因對方反悔不賣而鬧上法院，
朱經判決取得房子後，還清償張積欠銀行的六百多萬元貸款，以避免房子遭法拍。台北地院昨天判決
張應還六百多萬元清償款給朱，全案可上訴。
判決指出，朱木炎二○一一年一月間透過仲介向張姓男子購買台北市南京東路一間廿四坪的一樓中古屋
，支付頭期款一百四十萬元後，張男認為房子賣得太便宜而反悔，拒絕交屋，朱木炎控告對方要求履約，最高法院已判決朱木炎勝訴定讞。
雙方打官司期間，張男以每月兩萬元把房子租給第三人林姓男子，履約官司判決確定後，朱木炎到法
院提存一千兩百六十萬元，直到去年四月初才辦妥房屋所有權移轉登記手續，朱成為屋主。
由於張姓男子先前以這間房屋向銀行抵押貸款，積欠銀行貸款六百七十五萬多元未還，朱木炎取得房
屋後，銀行去年五月下旬隨即向台北地院聲請拍賣房子，朱為避免好不容易取得的房屋遭法拍，只好
代償張積欠銀行的全部貸款。
朱木炎不甘買屋波折不斷，控告張姓男子求償違約金及代清償貸款共一千兩百八十九萬多元，台北地
院審理後，認為房屋所有權是經判決移轉，不適用違約規定，只判決張應歸還朱代清償的六百七十五
萬多元。
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2014年5月8日 星期四
首購族購屋卻步，高資產族群逢低買進
首購族購屋卻步，高資產族群逢低買進
2014年房價所得比持續攀高、購屋負擔不斷加重，下半年又恐因升息機率高、七合一選舉造成房市動盪，多重因素交錯影響之下，大幅降低青年族群的購屋意願。根據房屋市調機構所做「購屋意願調查」結果發現，20 至34 歲的青年族群僅43.5%於1 年內有購屋意願，而50 歲以上的中壯年族群有高達六成以上的比例具購屋計畫，顯示一旦房市落入混亂期，反倒在高資產族眼中成為換屋、置產、資金避險的好時機。
進一步以購屋動機來區分，首購族有逐步衰退的趨勢，相較於去年第4 季已下修一成多；而置產族則有相對約一成的成長。也就是說，包含首購、換屋等自住族群，較可能受到政策性打房或利空消息面的影響，產生進場疑慮，觀望心態轉趨濃厚。
因首購族手上資金較少，買房策略難免保守，多數人仍期望房價可下修至合理價格；反觀換屋或置產等高資產族群，有長期資金配置管理需求，行情一回檔就會積極出手買進。
因著高房價使民眾難以買屋的情況，『525全民配屋網』為了協助首購族能及早達成購屋的夢想，結合完善的銀行房貸利率資訊，為首購族篩選了最優惠、最適合的房貸銀行，相對於一般民眾至各家房仲僅僅取得七成房貸，而『525全民配屋網』積極爭取最高八二成至免頭款的房貸優惠，更能降低首購族的購屋壓力，為購屋族節省了許多非必要的購屋成本。『525全民配屋網』擁有專業熱誠的服務團隊，我們確信讓您安心購屋、幸福成家！
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