2014年11月21日 星期五

選後至歲末 房市拚2,300億案量

選後至歲末 房市拚2,300億案量
中時電子報作者張海雲 | 中時電子報 20141121 上午5:50
工商時報【張海雲】
房市推進年底,適逢九合一大選,政經情勢紛紛擾擾,加上房地合一政策將上架,濃厚的觀望氣氛使房市未能衝出好成績;今年928檔期銷售率低迷,在利空衝擊下,許多指標型重案未能如期推出,然而在大選過後,建商紛紛以「利空出盡」來看待後市,絕地大反攻的態勢明顯可見。據「好房網不動產市場週報」統計選後的推案量顯示,從選後到農曆年前將有2,262億元的案量湧現,奮力一搏。
選後房市2,262億元案量中,10億元以上的指標個案有41個,推案總金額1,740億元,將此金額加乘1.3倍,得到2,262億元的總量(0.3倍為10億元以下的建案量)。
根據先前資料,今年928檔北台灣將推出的案量有2,526億元,然而在各項不利房市推案的因素下,經過盤點,928檔實際的推案量僅1,570億元,等於928檔的實際推案量僅達到原先預期的62%,少推了近4成的案量,有15個指標建案見風轉舵沒有在928檔推案。
雖然928檔推案與銷售市況低迷,然對已箭在弦上不得不發的建商而言,九合一大選過後,紛擾因素減少了,於是北台灣再出現41個指標建案聯袂登場的大戲,有2,262億元的案量打算在歲末至開春前,奮力再衝刺一波。
觀察選後新一波推案的地區,台北市案量在10億以上的指標新案有8個,分布區域平均,其中士林區的「木蘭居」、「全陽天母」為總銷50億元的重案,而位於精華地段、有千坪基地的「敦南寓邸」豪宅成屋案,推案金額上看百億元,「敦南寓邸」雖然尚未正式公開,已有頗高的詢問度,成為房市表現的試溫計,在這波推案中備受矚目。
萬華區房市受惠萬大線交通利多,老舊社區搖身一變成為吸引建商推案的熱門戰區;即將完工的「全坤雲峰」,規畫6080坪的河景住宅,挾著水岸建築的優勢,開價直逼近百萬元一坪。
新北市選後的熱門戰區則在汐止、新店、中和與新莊等區。其中大開選舉支票的民生汐止線,搶搭選舉列車的指標案達4個,新北市其他指標新推案還包括,新店的150億元「雙水灣」、中和80億元的「台北時上」及新莊40億元的「君泰II」。
新店近千坪的大型開發案「雙水灣」,主打國際飯店宅、擁抱碧潭景觀,推案金額達150億元,為選後單一最大量體建案,然開價將碰到8字頭,等於352房的總價近2,500萬元,銷售是否會因高總價而成為市場抗性,有待近一步觀察。
「好房網雜誌」社長倪子仁表示,值得注意的是,北台灣近年唯一房價少漲也不太熱門的基隆房市,待九合一選舉後頗有「鹹魚翻身」的態勢,重量級建商包括遠雄、麗寶、興富發、基泰、國揚、達麗、綠意及白天鵝等知名上市櫃建商,紛紛開始押寶基隆房市,使基隆成為明年全台最熱門的推案區域之一,房市的發展不容小覷。
小宅當道的現階段房市,中正區「海闊天晴」一案,挾帶著低總價優勢企圖化解基隆地理位置的抗性;另外主打造鎮規模的「真愛花園城堡」,也挾著低密度開發及低價的區域優勢,企圖在打房的低迷氣氛中,殺出重圍。
倪子仁認為,選後至明年總統大選前,房市仍將面臨國內平抑房價各項措施的嚴峻考驗,另外,美國QE退場是否再引發資金的退潮,多空交戰的明年房市會如預期的軟著陸嗎?房價在物件大量釋出的區域,支撐點又會在哪裡?全民都在關注。

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房市風向球-題材多 南港兩大保值區出列

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中時電子報作者王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 20141121 上午5:50
中國時報【王玉樹╱台北報導】
與內湖一起被稱為「台北東都心」的南港,在政府五大發展中心規畫下,未來3年內具備超過10項以上的利多題材,信義房屋業18區執行協理洪建煥指出,從理財觀點看,在這些題材助長下,「經貿園區」與「車站特區」將是南港兩大最抗跌保值區。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,台北市土地取得不易,新北市有抵費地釋出,仍舊會吸引上市櫃建商目光,因為他們需要穩定的土地開發才有入帳,所以即便房市冷、但標售估計能有一定熱度。
洪建煥分析說,所謂五大發展中心包括「會展中心」、「軟體中心」、「車站中心」、「文創中心」與「生技中心」,這些硬體建設分別坐落在「經貿園區」、「車站特區」、「生技特區」與「重陽重劃區」4個區域。
例如經貿園區共有會展、軟體兩中心加持、C2台肥土地在有凱撒、漢來拿下做觀光飯店。車站特區有台鐵、高鐵與捷運三鐵共構,明年高鐵站可通車,潤泰集團南港車站購物中心明年底開幕,上面有六福頂級飯店,旁邊的文創中心也預計2016年啟用。其他還有北部流行音樂中心、中信總部、南港輪胎世界明珠開發案,題材超過10項以上。
洪建煥分析,以產品來說,經貿園區多是新房子,是南港房價最貴的地區。指標性豪宅「天匯」、「無雙」每坪已叫價90100萬元,就算是外圍5年左右新成屋,也有75~80萬元。
至於在南港車站特區,新成屋每坪71~81萬元、中古約68~73萬元,重陽重劃區新屋71~75萬元,中古屋略低為66~70萬元。生技特區研究院路一帶,新屋價位稍低約每坪52~62萬元、中古屋5055萬元。至於早期的公寓型產品,遍布在四大區塊都有,價格上除了研究院路有4250萬元左右,其餘多在50~55萬元間。
洪建煥建議,一般房貸比例不該超過收入的5成,「年輕人辛苦一點多走一點路,之後再換屋。」單價落在50萬元上下的公寓,花1500萬就可以買到標準三房。
至於換屋族,重陽重劃區是棋盤式規畫區,內有東陽公園、河濱公園、向陽公園等廣大綠地,沒有過於濃厚的商化業氣息,適合自助客或換屋族入住。經貿園區則以投資客居多,洪建煥指,「從理財觀點看,經貿園區與車站特區是兩塊保值性高的區域。」

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賺房租卻賠匯損 海外置產睜大眼

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中央社中央社 20141121 上午7:06
(中央社記者韋樞台北21日電)台灣房地產租金投報率持續偏低,促使投資人前進海外置產賺取優厚報酬,房仲提醒,投資人有可能賺了租金,不動產的增值卻被匯損抵銷,反而變成虧損,海外置產可說是雙面刃。
房仲表示,政府打房不斷,在台灣投資房地產獲利空間遭壓縮,不少投資人積極轉往國外尋找投資標的,許多房產代理商也趁勢推出東京、吉隆坡、柬埔寨、美國及英國等優質物件,來吸引國內資金錢進海外。
仲量聯行表示,以台灣人投資最多的東京來說,除了地緣關係外,毛租金報酬可達4%7%以上;吉隆坡與柬埔寨有些物件租金投報率甚至接近或超過10%,這些較台灣租屋市場高出35倍以上的租金投報率,當然讓國內投資人趨之若鶩。
仲量聯行指出,日本首相安倍晉三上台後提出安倍三箭,寬鬆貨幣政策讓日幣貶至歷史新低。日幣兌美元在2006年至2014年間高低波動幅度高達6成,日幣兌新台幣在短短3年間貶值3成,造成這波在2009後開始的東京不動產投資熱潮中,投資人即使賺了租金,但不動產的增值獲利有可能全部被匯損抵銷,產生帳面上虧損。
而日本79月國內生產毛額(GDP)換算成年率為負1.6%,連續兩季負成長,代表日本經濟步入衰退期,對不動產市場的影響值得觀察。英國的房市除了匯率波動較穩定、經濟成長持續看好外,倫敦住宅市場長期供不應求,投資英國住宅的風險相對較低。
仲量聯行投資部副總經理吳瑤華表示,海外不動產投資需將貨幣的穩定度與對新台幣的匯兌相對高低點考慮進去,因預測短期匯率波動不易,建議可將時間拉長,再考慮是否值得投資,降低匯損風險,更能創造賺租金、不動產增值價差及匯率紅利的三贏結果。1031121

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美國房地產市場好轉 道瓊標普收盤創新高

美國房地產市場好轉 道瓊標普收盤創新高
風傳媒作者編譯中心 | 風傳媒  20141121 上午8:20
由於美國中古屋銷量意外上升,紐約股市道瓊工業平均指數和標普500指數20日收盤創新高。主要指數當天開盤小幅下跌,主要受歐元區和中國製造業數據不佳影響,但由於美國中古屋銷量好於預期,三大指數開盤後不久止跌回升。
美國全國房地產經紀人協會20日公布的報告顯示,10月份美國中古屋銷量連續兩個月較上一個月上漲,並出現一年內的首次較去年同期上漲,顯示房市回暖跡象明顯。報告顯示,10月份美國中古屋銷量經季節調整按年率計算為526萬間,比前一個月的修正值上升1.5%,比去年同期高出2.5%
美國勞工部公布的數據顯示,美國10月份消費價格指數較上一個月保持不變,顯示通膨壓力仍較為溫和。勞工部發布的另一份數據顯示,上週美國首次申請失業救濟人數較前一週下降,連續第10周低於30萬人,顯示美國就業市場保持良好復甦態勢。
美國經濟研究機構世界大型企業研究會發布的報告顯示,10月份美國領先經濟指數上升0.9%105.2。而9月份該指數上漲0.7%。該機構指出,領先經濟指數的上行趨勢顯示,從今年假日季至明年初,美國經濟將繼續增長。
截至當天收盤,道瓊工業平均指數上漲33.27點,收於17719.00點,漲幅0.19%。標準普爾500種股票指數漲4.03點,收於2052.75點,漲幅0.20%。納斯達克綜合指數漲26.16點,收於4701.87點,漲幅0.56%
歐洲三大股市方面,倫敦股市《金融時報》100種股票平均價格指數小幅下跌,報收於6678.90點,下跌17.70點,跌幅0.26%。法國巴黎股市CAC40指數20日以4234.21點報收,下跌31.98點,跌幅0.75%;德國法蘭克福股市DAX指數收於9483.97點,上漲11.17點,漲幅0.12%
全文網址美國房地產市場好轉 道瓊標普收盤創新高

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北市車位交易 冷熱有別

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中央社中央社 20141121 下午12:02
(中央社記者韋樞台北21日電)房仲根據實價登錄資料統計,台北市獨立車位交易量今年前3季量價俱跌,下滑最多的是萬華和大同區,量減逾5成;交易量逆勢成長的是士林、中山與大安區。
根據實價登錄資料,北市今年前3季車位成交量908個,年減10.1%,每個車位平均總價新台幣214.3萬元,年減13.76%。成交量減少最多的是萬華區僅21個和大同區22個,年減分別達50%51.1%;士林區95個、年增28.4%,中山區143個、年增23.3%,大安區微增9%
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,近年新建大樓考量停車問題,不但規劃法定車位,臨路八公尺寬以上的大樓還會多興建獎勵車位,因此重劃區周邊的停車位得以緩解,相對供需平衡。
反觀早開發的區域,例如大安、士林等區的舊公寓、華廈集中的商圈區域,因早期未興建足額停車位,車位需求大。例如大安區去年平均車位價格達329.9萬元,今年成交車位坪數縮小,總價也下滑,但平均一個車位也要257.5萬元,仍為台北之冠;均價便宜的車位則是在北投區161萬元,兩者價差約59.6%
張旭嵐分析,購買獨立車位多半用於第二輛車或投資用,萬華和大同區屬房價親民區,在房市低迷之餘,對車位的需求也隨之下滑;士林、大安區多為換屋族買盤,也較有經濟能力添購車位,加上區域開發早,車位少,更具投資價值。1031121

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房市冷車位買賣淡 北市萬華、大同車位交易量減5成

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NOWnewsNOWnews 20141121 下午3:28
記者曹逸雯/台北報導
台北居大不易,就連停車位也是一位難求。政府今年的政策打房,不僅房市交易量下滑,連車位的買賣熱度也減少,根據房仲統計,今年前3季台北市獨立車位交易量比去年同期減少10.1%,平均總價也下降13.76%,其中萬華區、大同區都量跌超過5成。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,購買獨立車位多半用作第2台車或是投資之用,萬華區、大同區屬於房價親民區,在房市低迷之餘,對車位的需求也隨之下滑;反觀士林區、大安區多為換屋族買盤,也較有經濟能力添購車位,加上區域開發早,車位少,更具投資價值,交易量分別逆勢成長28.4%23.3%
台灣房屋也統計台北市停管處停車場包月租金行情和實價登錄車位成交價格,計算年租金投報率發現,中山區的投報率最高,其次是北投區和士林區,張旭嵐指出,中山區、士林區舊大樓多,停車位缺乏,因此供不應求,私人車位的租金投報可達3%以上,而北投車位均價161萬元,是台北最親民的車位價格,投報率因而拉高,至於南港雖然平均車位也不到200萬元,但車位租金也低,因此投報率僅在2%左右。
至於今年前3季車位交易最多的區域是中山區,台灣房屋中山加盟店店東宋銘城表示,從南京西路到南京東路,商務往來頻繁,車位需求高,但停車空間有限,甚至有業者興建停車塔因應需求,因此在商務區域買停車位出租,投報率可達3%以上,機械式車位甚至可望達5%的投報率,面對囤房稅、房地合一稅等壓力,也有置產族化整為零,改買車位投資,反而有較高的投報率。
張旭嵐提醒,機械車位投報率雖然高,但機械故障的意外時有所聞,維修成本也高,相對坡道平面車位土地持份大,少維修問題,因此仍是車位投資的主流;目前台北市坡道平面車位多在180-250萬元之間,雖然租金投報高於一般住宅,但增值空間有限,且不能貸款,比較適合有多餘資金的投資朋友進場。
另外要注意的是,車位也受奢侈稅的限制,因此2年內買賣也會面臨奢侈稅問題,因此車位買賣也需注意。

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2014年11月19日 星期三

三大法人買超台股8億元

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中央社中央社 20141118 下午2:46
(中央社台北18日電)台股今天跌25.32點,收在8859.07點。三大法人外資及陸資買超,投信、自營商賣超,合計買超新台幣8.37億元。
加權股價指數終場下跌25.32點,跌幅0.28%,收在8859.07點,成交值新台幣787.16億元。
外資及陸資今天買超31.38億元,投信賣超3.95億元,自營商賣超19.06億元。三大法人合計買超8.37億元。
法人表示,月底選舉將至,觀望氣氛濃厚,將牽制盤勢發展,預料指數將會在前波低點8500點附近為支撐,上檔9000點關卡為壓力,靜待選後結果。
日盛證券指出,觀察自11月以來的高、低點分別為1111日的9069點及117日的8867點,近日指數均在此區間行進,但周一指數已進逼區間下緣,一旦跌破勢必將打破現有的慣性,導致盤勢出現變化。
日盛證券指出,因各均線再度形成蓋頭反壓,短線將對盤勢造成壓抑,加以量能持續偏低,預期多方在欠缺動能下,縱有反撲意圖,上攻力道恐難展現。1031118

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科技衝擊!20年後機器人崛起 取代白領

科技衝擊!20年後機器人崛起 取代白領
TVBS作者曾俊豪 | TVBS 20141118 下午10:37
科技衝擊!20年後機器人崛起 取代白領觀賞相片
科技衝擊!20年後機器人崛起 取代白領
國外最新的研究報告指出,最快2033年,機器人就會取代中階白領的工作,被點名的包含會計師和房產仲介等六大職業,國內專家分析,科技衝擊是全球職場都會出現的問題,但怎麼在浪潮中站穩腳步,有三大概念是人優於機器,分別是溝通,移動和連結,而移動力指的就是外派經驗,引用國際人才是全球趨勢。
洗衣服,用手機或電視就能操控!
智慧燈泡影片:「這是huehue不只是一個燈泡,hue是屬於你個人無線照明系統。」
會主動開關,不必用手就能操控,他是已經上市的智慧燈泡,這些智慧家庭生活應用,都是所謂的物聯網概念,也是目前最夯的工作行業。
工研院計畫組副組長楊瑞臨:「(物聯網相關)資工系最多,但老實說資工系人才,主要還是在軟體開發,除此之外,最主要還是創意。」
根據104人力銀行統計,到今年第三季,物聯網概念的工作機會有2.4萬個,比去年增加27.1%。其中數位IC設計師平均年薪125萬,如果有物聯網經驗,薪水能再提升16%,儘管靠科技創造就業機會,但國外學者表示,到了2033年有六種行業會因為白領機器人出現,消失不見。
全球化教育推廣協會理事長陳超明:「像會計師跟稽核人員,過去我們可能需要很多人,去做核帳、對帳的工作,還有中階主管對帳工作,可是如果未來,如果機器人能夠在電腦AI系統非常清楚的話,它就可以取代中間所謂稽核跟會計師,包括核銷、作帳所有的工作。」
專家眼中會被白領機器人,也就是智慧系統取代的六大行業,分別是電話行銷人員、會計師和零售業人員,還有房仲等等,都會因為科技的便利遭到取代,在這樣的情況下,要如何保住工作,增加價值成為必要方法。
全球化教育推廣協會理事長陳超明:「未來大概有三種概念不會被取代,第一個是溝通,一個是所謂的移動,第三個是連結,再來一個跟語言溝通聯繫有密切關係,思維邏輯是有明顯關係。」
專家表示,人類的溝通、移動和連結能力,是機器無法取代,其中移動力也是目前全球就業趨勢,能夠「移動」,也就是出國外派的人才價值更高。
全球化教育推廣協會理事長陳超明:「大學你現在要學的,是10年後需要的能力,而不是學現在需要的能力,可是我們現在大部分,以現階段的東西為滿足,所以心態上的改變,教育體制上調整,怎樣以能力為導向,怎麼樣把知識變成你的能力,這種能力,指的是現代溝通的能力上。」
低薪衝擊台灣青年就業,專家認為,挑學系時不應該專注眼前,應該考慮行業未來發展,至於已經出社會的則可以增加自身能力,像是語言等等,才不會到最後被科技反噬。

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手機泡水有救了! 獨門烘乾技術救手機

手機泡水有救了! 獨門烘乾技術救手機
TVBS作者彭惠筠 | TVBS 20141118 下午10:26
你曾經不小心讓手機掉進水裡嗎?智慧型手機只要一碰到水,差不多就報銷了,但美國就有業者專門搶救泡水手機,研發出 特別的烘乾技術,不用把手機拆開,只要放進特製機器,就能讓泡水手機起死回生。
撲通一聲!心愛的手機一個不小心就掉進浴缸或馬桶裡,這種時候真的是欲哭無淚。
業者亞當庫克森:「美國一年有22百萬人都把手機給弄濕了!」
光是美國,一年就有上千萬人的手機變成泡水機,而他就是這些手機的救星。
CNN記者vs.業者:「我們這裡有一支全新的iPhone6,全新的唷!但我們要把它丟進水裡,沒錯!」
立刻實驗看看,用得還是正搶手的蘋果iPhone 6
業者vs.CNN記者:「看到泡泡了嗎?看到了!」
眼睛眨都不眨一下,接著還一連丟進兩支手機,接著就是搶救大作戰,這時候專家建議,第一個動作是得把手機關機。
業者庫克森:「我們等不再冒泡泡後,把手機拿出來,你要做的就是把電源關閉。」
然後是最關鍵的烘乾時間。業者庫克森:「我們把這打開,接著把手機放進去,不用任何工具,也不用把手機解體,把機器打開。」
把手機埋進裝滿著像是小鋼珠一樣的圓形凹槽裡,接著就是開始計時20分鐘。
CNN記者vs.業者:「這個螢幕顯示的,就是手機裡已經沒有水分了,對的,我們把手機開機吧!美妙的聲音。」
手機成功開機,恢復正常!原來機器大有奧秘。
業者庫克森:「我們將手機放進特製機器裡,運用低壓及非常低的溫度,基本上就是讓水變成水蒸氣蒸發掉。」
用這個方式,結果實驗的三支手機裡,兩支都成功的救回來,唯一失敗的那支,是因為當時採取的第一動作是接上電源,錯失搶救良機,不只手機就連平板和筆電,也可以放進去,研發出獨門的烘乾技術,也成了搶救3C產品的好幫手。

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