買二手屋中古屋10點注意事項 525全民配屋網

買二手屋中古屋10點注意事項  525全民配屋網

(1.)房屋手續是否齊全 

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。 525全民配屋網

(2.)房屋產權是否明晰 

  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 

(3.)交易房屋是否在租 

  有些二手屋中古屋在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。525全民配屋網

(4).土地情況是否清晰 

  二手屋中古屋中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。 

(5.)市政規劃是否影響 

  有些房主出售二手屋中古屋可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。 525全民配屋網

(6).福利房屋是否合法 

  房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。 525全民配屋網

(7.)單位房屋是否侵權 

  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。 525全民配屋網

(8)物管費用是否拖欠 

  有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。 

(9)仲介公司是否違規 

有些仲介公司違規提供仲介服務，如在二手屋中古屋貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部 購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要 承擔。 525全民配屋網

(10.)合同約定是否明確 

二手屋中古屋的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。525全民配屋網

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王菲疑大理買房 與趙薇當鄰居

王菲在微博分享幾張從房內拍攝的窗外風景圖，被眼尖網友發現，她疑似在雲南大理雙廊買房。(取材自微博)

今日上午王菲在微博放上了幾張從房內拍攝的窗外風景圖，有眼尖的網友發現，窗外的美景似為大理雙廊。立即引發外界猜測，王菲已在大理購置別墅。

從王菲PO出的圖片可以看出，牆上還有打洞留下的痕跡，建築材料也是隨意堆放，但從圖片拍攝到的房子外觀一角仍可以看出此房為獨棟別墅，且依山傍水，景色十分之優美。而從王菲公布的圖片也可以看出，天后對此房甚為滿意，從圖片中都可以感受到天后的好心情。

而對於王菲疑在大理置房這一行為，網友均表示羡慕嫉妒恨，更有許多網友表示要去雲南與天后偶遇，網友更表示：「待我賣了各種器官與你做鄰居。」據悉，趙薇等不少明星都在雙廊買房做別墅，看來王菲也將與好姊妹在那裡做了鄰居。

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百萬限額難堵消費貸款買房漏洞

百萬限額難堵消費貸款買房漏洞

　　北京銀監局規定消費貸款發放金額不超100萬、期限不超10年，禁止用於買房、投資

　　房貸收緊，想利用消費貸漏洞買房的人估計願望要落空了。北京銀監局近日發佈通知指出，個別銀行個人消費貸款存在制度內容規範不夠審慎，金額及時間段明顯與日常消費屬性不匹配，要求原則上個人綜合消費貸款發放金額不超過100萬元、期限10年以內，用途不得用於購房、投資等非消費領域。

　　據瞭解，此前北京銀監局並無硬性規定消費性貸款最高額度。一般來說，抵押性消費性貸款金額由抵押物的價值來決定，國有銀行最高消費貸款額一般為抵押房屋價格60%，股份制商業銀行一般為70%左右。而個人信用貸款則需要個人工資收入證明，貸款的每月還款額度一般不能超過當月收入的50%。

　　案例

　　消費貸款申請變難

　　在通知下發之前，某大型央企的工程師小丁就已經感受到來自監管層面的動作。早在去年3月，小丁就通過申請無抵押的消費性貸款成功申請到20萬元貸款，為期一年，貸款利率為6.5%。然而就在今年4月底，小丁再次來到上次申請貸款的銀行，卻被告知無法辦理。“我找了幾家銀行都不再提供這一利率的消費性貸款服務，只有一家股份制商業銀行還可以進行貸款，但是排隊需要排上3個月，幾乎和貸不著一樣。”

　　小丁告訴記者，他申請貸款的目的不是為了購買消費，而是為了進行投資。“我有朋友有一個不錯的投資項目，利息很高，但是我手頭沒有那麼多現金，而如果走個人經營性貸款的話，項目當地的利率在9%，實在太高，不如通過消費性貸款。”小丁還對記者表示，這一做法在他們部門很常見。

　　北京市薪平律師事務所合伙人律師王碩告訴記者，個人消費貸款是商業銀行開辦的用於個人消費而非經營目的的貸款。其用途範圍包括旅遊、留學、裝修、購買傢具、汽車、電器或者奢侈品等消費方式，一般採取信用、抵押、質押擔保或保證方式。對於消費類信貸的去向，銀行要求貸款人提交消費憑證的方式來驗證。

　　當記者問到銀行是否對貸款用途做出監管時，小丁表示，貸後沒有任何監管措施。“因為我們是大型央企，公司信譽度好，銀行只需要我們提供收入證明和公司的工作證還有身份證就可以，3天內款項就到賬了。”

　　新政

　　要求實地調查加強貸後檢查

　　雖然銀監會早在去年底就曾下發一份名為《個人消費貸款領域風險提示的通知》，其中明令要求個人消費貸款不得用於非消費用途。但是在房貸政策不斷收緊、各種理財手段不斷創新的情況下，將消費性貸款用作投資購房並非什麼新鮮事。

　　在京生活的外企白領江女士告訴記者，自己打算把在家鄉的父母接到北京來，現有的70平米房子有些小了，有了買二套房的打算，然而手頭的資金離房屋款項還差近35萬元。得知還有消費性貸款後，她以房屋裝修消費貸款的名義向銀行申請貸款，並將首套房屋進行了抵押。江女士通過介紹找到一家投資中介公司，這家中介為其提供正規裝修合同，並從款項中抽取3%的佣金。“是真實的合同、真實的發票、真實的備案，做得很完善，銀行很難從程式上發現問題。”江小姐介紹。

　　在這次下發的通知中，北京銀監局要求各銀行業金融機構應通過實地調查、賬戶監控、關聯人訪談等方式加強貸後檢查。密切關注金額較大、期限較長的個人綜合消費貸款。一旦出現異常情況，及時採取有效措施，確保信貸資金安全。

　　一家國有銀行個貸經理對記者表示：“如果只是汽車、裝修等消費品的貸款，對於銀行來說還比較好解決，銀行可以直接將錢打到第三方賬戶。但這還是在個人沒有與中介及經銷商聯合的情況下。除此以外，對於其他需要打入個人賬戶的貸款項目，銀行無法對其用途進行有效監控。”

　　現狀

　　消費貸上限普遍高於100萬

　　記者登錄好貸網查詢發現，北京各銀行提供的個人消費貸款上限普遍高於100萬，在貸款年限上許多也不止10年時間。

　　記者以150萬、10年作為搜索條件，發現工商銀行一款個人綜合消費貸款額度範圍為30萬元到1000萬元，期限範圍在12到120個月，參考利率為每個月0.65%，放款時間為16個工作日，需要北京城八區的房產進行抵押。但是，這款貸款產品中並未說明消費貸款的具體用途限制。而招商銀行使用房產抵押的個人消費貸款最高金額可達200萬元，最長可貸30年。民生銀行個人綜合消費貸款裝修最高貸款金額也可達到200萬。

　　王碩向記者表示，如果將個人消費性貸款用於投資或是購房等領域，實際上已經是合同違約行為，需要承擔相應的民事責任。而通過欺騙方式涉及金額在100萬以上、給銀行造成了超過20萬元的損失、多次使用欺騙手段騙取貸款這些情況，都已經屬於“騙取貸款罪”的範疇，將要承擔刑事責任。

　　風險

　　消費貸款不良率上升

　　銀監局上述通知要求銀行完善績效考核機制，嚴格落實信貸管理制度，及時化解風險隱患。但上述股份制商業銀行人士對記者表示，這一要求不太現實。銀行個貸經理現在都有很重的貸款任務，對一些核查後具備風控能力的客戶，一般只需要他們提供一個其他用途的合同及用途證明就可以完成貸款。

　　記者查詢銀行一季度財報發現，以平安銀行零售貸款項目為例，其中其他貸款不良率為1.12%，為零售貸款項目中不良率最高的一項；其他貸款項目主要由消費貸款組成，包括新一貸、持證抵押消費貸、小額消費貸款等。數據顯示，平安銀行其他貸款不良率同比增加0.22個百分點，為零售貸款項目中不良率上升幅度最大的一項。

　　建設銀行去年年末個人貸款和墊款項目中，消費貸款的不良率為1.09%，高於個人住房貸款、信用貸款、其他貸款等。去年末工行個人貸款不良率為0.75%，上升了0.16個百分點，個人消費貸款不良餘額上升是主要原因之一。

　　本版採寫/新京報記者 陳白

(原標題：百萬限額難堵消費貸款買房漏洞)

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買屋注意事項

買屋注意事項

1. 房屋售價是否公平合理：中古屋由於是零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，買賣雙方應先參考附近成屋之成交案例，以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介代銷的方式，非常盛行，但有少數不肖業者在受理房屋出售時，常提高售價，哄抬市場行情，甚至欺騙購屋者，因此，民眾要格外小心。 

2. 房屋產權是否清楚：在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物（房屋）登記簿謄本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、或被查封等事件，並到工務機關查閱都市計畫圖，看看是否座落在公園、道路或其他公共設施用地內。 

3. 房屋面積之正確性：一般房屋產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、停車位、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。 

4. 房屋是否有缺失：看房子時要格外謹慎，並注意看牆壁有無漏水的痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較，免得貿然付出訂金後才發現房子缺失，或不合自己的需要，而受損失。  

結合以上四項買屋注意事項，「525全民配屋網」專家叮嚀，看房時地段的選擇很重要， 需要看房子的所在地段生活、購物、孩子上學等是否方便，交通是否便利，與公共交通連接是否方便，市政發展是否有利於交通的改善等，相對的噪音與空氣品質也是要考慮。

525全民配屋網專家建議，購屋族在房屋總售價及相關費用也要多方衡量，開發建商的實力和信譽，房仲的收費標準、經驗實力，都應與售價掛鉤考慮，要把實用性與售價一起考慮。

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分期付款的優先順序

分期付款的優先順序

現代人的生活消費方式改變，從以往的現金支付轉變為刷卡分期付款，許多年輕人的貸款償還方式錯誤，總是以汽車貸款設在還貸首位，其實正確的理財規劃應為“先為住所、飲食和日常用品類買單，最後付款順序為代步工具貸款”。

525全民配屋網專家提醒，消費者應該按時全額支付自身所有的債務，以免發生損害個人信用的風險；然而，能按期按量支付所有分期債務的人來說，有餘錢的時候，應先償還貸款利率最高的債務。

525全民配屋網專家建議，對於存款不足的民眾，可以先從低總價的小屋著手，等經濟能力提升再換成大屋，以先求有再求好的購屋理念。「525全民配屋網」推出購屋免頭款(或低自備款)方案，依民眾經濟條件配對之房屋成交價格便宜，協助市民精省荷包、輕鬆成家，平均每月吸引近2萬5千多名的小資族、青年族、首購族的諮詢，此購屋方案為服務頭期款不足之首購族，申請資格需年滿20歲、且有固定半年以上達四萬的月收入、房屋物件多以台北市、新北市為主之特定門檻條件。

「525全民配屋網」專家建議各種房貸利率皆具優劣勢，如何挑選最合適的房貸利率，消費者不單單只注意各家房貸利率之差別，也得比較每年帳戶管理費等各項手續費，在諮詢利率的同時，更應加詳細了解購屋附加費用，才能聰明的計算貸款的總成本。

中古屋市場的轉變

中古屋市場的轉變

中古屋則是指房屋已經有過一次以上的轉售買賣，或是興建完工、已領取使用執照超過三年以上的房屋。通常中古屋會在房屋仲介市場上流通。

近年全台的法拍屋數量逐年減少，尤其是中南部減幅更明顯。研究數據顯示，拍賣移轉棟數一向與房市景氣成反比，2014年第1季五都各行政區拍賣移轉棟數與2011年同期相較，拍賣移轉量明顯減少：其中，高雄市減少68.2％最多，台中市減少61.3％次之，而減幅最少的新北市也有30.57％的降幅。

525全民配屋網專家表示，因近幾年房市大好，民眾只要願意讓價，或房屋本身沒有太大瑕疵，一般來說皆能順利轉售買賣；然而，從統計結果分析，雙北市雖然房屋拍賣量呈現逐年減少趨勢，不過減少幅度遠不及中南部，從各方面來分析，和2013年第1季相比，新北市拍賣量出現微幅增加，是五都中唯一有增加的地區，因此後續新北市拍賣量是否會出現更大量增，得看政府政策與經濟景氣指標來定論。

525全民配屋網專家提醒，民眾購屋應選擇適合自己的房屋，購屋應量力而行。 面積小、頭期款小、總價低的房屋適合房屋首購族。 “525全民配屋網”專家建議可購買市中心的中古屋，中古屋的優勢是交通便利、公共建設成熟、價格也相對優惠。

買屋應考慮的主要因素

買屋應考慮的主要因素

525全民配屋網專家表示，買屋應考慮的主要因素，可依照房屋的環境條件、人口條件、文化條件等來評估。 具體而言可分為： “交通便捷”－使用主要之交通工具，從住家到工作地點或常去的地方，依最便捷省時的方式，且在可接受的時間成本內，才具有房屋的外加價值。

525全民配屋網專家依“都市化程度”而言－居住地的公共設施齊全性，依房屋的地段、繁華度、公共設備等，以及生活便利性，可挑選房屋鄰近在各類商業據點、生活服務據點，以方便日常生活物品的採購，滿足基本的生活需求。 

525全民配屋網專家依“住宅環境”而言－ 居家周圍環境包括日照、空氣品質、噪音品質、隱私性、綠化、道路等。具體來說，是指自然環境、人文景觀成熟的程度，例如：空氣清新狀況，有無早晚休閒運動的公園、週末娛樂的場所、治安狀況等。 買屋前先看房屋的品質狀況，評估房屋的價值及價格因素等。 

總之，對所要購買的房屋進行多次調查，才能買到安心及舒適的房屋，觀察房屋的時間也需要合理的安排。如白天看屋以便於瞭解房子區位、環境、安全性、房屋品質；晚上看屋以便於體驗與瞭解居住地區人口之素質；雨天看屋以便於瞭解房屋有無漏水、公寓排水系統的品質、路面積水情況等；假日看屋以便於體驗周末人潮之交通的便利度。

525全民配屋網專家提醒，民眾在看屋買屋時，不因房仲銷售人員介紹的影響，民眾得多比較、仔細看、做足準備，才能聰明有效的做正確的購屋決策。

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台北市捷運周圍房價起漲

台北市捷運周圍房價起漲

政府的打房政策雖有抑制房價攀升的作用，但台北市部分熱門地區的打房成效似乎有限，因為台北市政府要標售的捷運共構宅，房價突破歷史紀錄呈現新高房價；此次是在台北捷運忠孝新生站，目前台北市政府開出每坪123萬元起來競標，光是底價就已經創下歷史新高。

舉其中一件例子，台北捷運出口的公寓大廈臨沂帝國，匯集捷運板南線和新莊線的黃金地段，捷運局要賣其中6戶，總價7800萬起跳，比起當初每坪95萬的預售價高出近3成。

民眾反應兩極，因為了住在捷運周邊，雖然交通方便但代價可不小，旁邊中古屋每坪就要80至100萬元，有捷運加持的房價近年來更是直線攀升。捷運周圍住宅漲幅可觀，比照台北市政府去年標售的案例，如：藏富、京華苑…等，最後成交價都有7、8千萬，這次的台北捷運忠孝新生捷運宅標售，底價已經創下歷史新高了。

然而，民眾購屋前時常發生自備款不足等情況，「525全民配屋網」專家提醒，一般自備存款至少需為 “房屋總價”的2成至4成甚至更高，另外也需保持良好的信用紀錄；為要服務大台北地區之民眾，「525全民配屋網」推出首購族免頭期款(或低自備款)方案，協助頭期款不足之民眾能順利購屋。525全民配屋網專家建議房屋首購族應根據自身情況，適當的選擇貸款年限較長的類型，一方面能減緩自身的房屋還貸壓力，如此也能確保購屋後的生活品質。

挑選房屋的建議

挑選房屋的建議

房屋入口大門可設計玄關－許多房屋戶型結構，大門進入客廳無玄關設計，客廳內景觀一覽無遺，顯得房屋整體缺乏層次感，臥室、書房的隱私性和舒適度受到影響。玄關的設計種類多，可分為“密閉式”和“屏風式”兩種，密閉式玄關會多佔用室內空間，而屏風式玄關設計可用半透明材料等做成各種設計造型。 

房屋室內的採光度－在選擇房屋時先重視臥房的採光程度，其次依客廳、廚房、衛浴室的採光效果依次類推。

房屋室內的通風程度－房屋及公共空間的通風程度，也是衡量戶型結構設計成功與否之重要指標；然而，過於曲折的戶型設計，往往使室內空氣阻隔，因而使夏日室內氣溫偏高。室內的空氣對流是一項很重要的環境舒適指標。

結合以上的挑選房屋重點，525全民配屋網專家表示，民眾應篩選買房範圍，選擇適合自己的房屋及房貸，購屋應量力而行。小戶型的房屋優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。 

“525全民配屋網”幫民眾節省時間成本及購屋成本，建議民眾購屋前還應考量出行交通的時間成本、上班時間成本。525全民配屋網提醒要買屋的朋友，把握5公里生活圈機能，是衡量購屋效益及購屋品質的一個有效指標，當購屋所支出的成本越小，表示所購買的房屋之性價比越高，如此，買屋後的額外付出成本也會越來越少。

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購屋族應先做足購屋準備

購屋族應先做足購屋準備

525全民配屋網專家表示，一般說來，購屋族可以分為三類：一是買房自住；二是換房過渡；三是買房投資。自住者要綜合考慮房子的交通、公設配套、品質及價格，對於地區和房屋的選擇則不要跟風；打算換房的購屋者，首要考慮的應該是自然環境和舒適度，房屋的外觀、鄰里素質及社區物管也很重要；對房屋投資者來說要看房屋的升值潛力。

525全民配屋網專家叮嚀，看房時地段的選擇很重要， 需要看房子的所在地段生活、購物、孩子上學等是否方便，交通是否便利，與公共交通連接是否方便，市政發展是否有利於交通的改善等，相對的噪音與空氣品質也是要考慮。 

房型室內設計是否合理、實用、人性化，是否具有使用的靈活性。此外，房子的朝向、樓層、採光、通風等問題也很重要；525全民配屋網專家建議，購屋族在房屋總售價及相關費用也要多方衡量，開發建商的實力和信譽，房仲的收費標準、經驗實力，都應與售價掛鉤考慮，要把實用性與售價一起考慮。

525全民配屋網專家表示，為了協助首購自住民眾能及早達成買屋的夢想，針對首購自住民眾爭取最高八二成至免頭款的房貸優惠，更能降低首購族的購屋壓力

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